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《条例》释义•登记程序

发布时间:2016-06-28

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《条例》释义·登记程序


  第三章   登记程序 

  第十四条【登记申请】 

  因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

  属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

  (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

  (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

  (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

  (六)申请更正登记或者异议登记的;

  (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

  释义 

  本条是关于不动产登记申请的规定,并区分了共同申请和单方申请的情形。

  一、不动产登记以依申请登记为原则,其他登记为例外。 

  是否申请登记属于当事人的权利,登记机构不能强制。不动产登记以申请为原则,登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。

  依申请登记的例外情形,具体而言,主要包括以下几种:

  一是查封登记的情形。查封登记是由登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行的登记,不需要申请。目前相关的规定主要有最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)以及中央纪律检查委员会、最高人民法院、国土资源部、住房和城乡建设部等单位关于印发《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》的通知(法发[2010]15号)。

  二是登记机构可以直接进行变更登记的情形。如已登记的不动产所在地的地名发生变化的,登记机构可以不需要经过当事人申请直接办理变更登记,因为这种变化不影响当事人的实体权利。

  三是登记机构可依职权进行的注销登记情形。现实生活中存在不少原权利人怠于申请注销登记的情况,此时登记簿仍然记载为原权利人,与实际的权利状态不符,不仅容易造成登记簿管理上的混乱,还可能影响其他人的权利。特殊情况下登记机构可以基于职权直接办理注销登记;一般情况下,登记机构不得直接注销。

  二、不动产登记以共同申请为原则,单方申请为例外。 

  本条第一款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如不动产买卖、交换、赠与、抵押等,这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为,需要双方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的,还应该征得第三人的意见。

  本条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。当事人单方申请情形有限,因此,本款采用了列举的方式对单方申请的情形进行了规定。单独申请的情形基本上可以分为二种:一是不存在不动产权利的交易,也就不存在对方当事人,只能单独申请;二是权利来源于法律的规定,不需要征得原不动产权利人的同意,也不必要求原权利人和现权利人一同申请。

  第十五条【现场申请和登记申请撤回】 

  当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

  不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

  释义 

  本条是关于现场申请登记和撤回登记申请的规定。

  一、现场申请登记。 

  本条第一款明确规定了申请登记的地点,即不动产登记机构办公场所。这便于登记机构准确了解当事人的真实意思表示,可以在一定程度上减少登记错误的发生。在某些特殊情况下,当事人无法亲自到场或者由于知识水平有限无法亲自完成手续复杂的登记申请,可以由当事人的代理人到场代其进行登记申请。

  二、登记申请的撤回。 

  本条第二款规定的是登记申请的撤回。撤回登记申请的时间应当在登记完成前,即登记机构将登记事项记载于登记簿前,形式应当是书面形式。虽然条例规定可以撤回登记申请,但是双方申请登记的,一方能否申请撤回?是否必须双方共同申请才能撤回登记申请?目前存在争议。

  第十六条【申请材料】 

  申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

  (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

  (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;

  (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

  不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

  释义 

  本条是关于申请登记所提交材料的规定。

  一、当事人申请登记需要自我提供相关材料。根据《物权法》第十一条的规定,当事人申请登记不仅要提供权属来源证明材料,而且要提供不动产界址、面积等自然状况的证明材料。对于不动产界址、面积等自然状况的证明材料,当事人无法提供的,可以委托专业技术单位通过权籍调查取得。

  二、当事人应当对所提交申请材料的真实性负责。 

  《条例》规定申请人应对申请材料的真实性负责,主要是为了明确登记各方的责任,在一定程度上防止登记申请人故意提供虚假材料欺骗登记机构的行为。

  三、当事人应当提交的主要申请材料。 

  1.登记申请书。登记申请书是由登记机构设计的,登记申请人填写的记载登记事项的文书,是除查封登记等特殊登记之外的任何登记当事人都必须提交的资料。

  2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。这些都是能够证明登记申请人身份的材料,如自然人的身份证,法人的营业执照或者组织机构代码证等。委托代理人申请登记的,需要提供授权委托书以及能够证明委托事项、代理权限、委托期间等内容的材料,用以证明受托人的身份以及受托权限。

  3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。这些材料都是用来证明申请人所申请登记的不动产的权属状况。

  4.不动产界址、空间界限、面积等材料。这些主要是用来证明不动产的自然状况。

  5.与他人利害关系的说明材料。如果涉及其他当事人,需要相关的证明材料。

  6.法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本项是一项兜底性的条款,如相应的税费缴纳凭证等。

  四、关于申请材料目录及示范文本的公示。 

  不同的登记类型需要提交的材料不同,同一登记类型需要提交的材料大致相同。在有些特殊情况下,当事人需要提交的材料较多。本条第二款要求登记机构将登记所需材料目录和示范文本等在自己的办公场所和门户网站进行公示,主要是为了方便群众申请登记。

  第十七条【受理】 

  不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

  (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

  (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

  (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

  不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

  释义本条是关于不动产登记机构受理的规定。

  申请人提交登记材料后,不动产登记机构对登记申请进行审查,确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。在这一环节中,登记人员需要对申请材料进行形式上的审查,通过这一程序,登记机构可以提前将明显不合法的登记申请排除,大大减轻其后的审查环节的工作量。

  本条第一款规定,不动产登记机构收到不动产登记申请材料后,分别按照下列情况办理。

  (一)是否属于登记职责范围。一是申请登记权利类型是否属于《条例》第五条所列举的权利类型;二是管辖方面的审查。如果申请登记的不动产不位于本登记机构管辖辖区,那么登记机构就无权对登记材料进行审查。

  (二)登记材料是否齐全。登记机构应当依据《条例》第十六条及有关规定审查申请人提供的登记材料是否齐全。

  (三)材料是否符合法定形式。对于申请材料不符合法定形式要求的,不能受理。

  申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件,但并非要把这些原件都交由登记机构收存。如当事人的身份证,一般经登记机构查看并复印存底后即退还登记申请人。对于申请人只能提供复印件的,应当提供复印件与原件一致的证明。

  本条第一款第(一)项规定的是当事人提交的申请材料经过初步审查符合以上三个条件时,登记机构应当受理申请人的登记申请。一种情况是,初次提交的申请材料便符合以上三个要求的,登记机构应当受理。另一种情况是虽然申请人初次提交的申请材料不能完全符合以上三个要求,但是能够及时按照要求提交全部需要补正的申请材料的也应当受理。

  本条第一款第(二)项规定的是申请材料当场更正后的受理。登记申请人往往不具备专业的申请不动产登记的知识,提交的登记材料难免会产生各种错误。能够当场更正的错误,登记机构应当告知申请人当场进行更正,这也是便民的体现。申请人按照要求对申请材料进行更正的,登记机构应当受理。

  本条第一款第(三)项规定的是申请材料不齐全或不符合法定形式的处理。申请材料不齐全或者不符合法定形式的,登记机构应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容,不能无故分次告知或者干脆不告知申请人,否则会让当事人多次跑路,增加负担。申请人能够当场补正的且符合受理条件的,登记机构应当受理。否则将会给申请人和登记部门增加不必要的工作,严重影响登记效率。

  本条第一款第(四)项是关于不属于本登记机构职责范围的登记申请的处理。对于不属于本登记机构职责范围的登记申请,不能简单告知申请人不予受理,还应当当场告知申请人向有登记权的机构申请登记。

  登记机构按照本条规定的情况对登记申请进行相应处理后,应当用书面的形式及时通知申请人。书面通知上应载明不予受理的原因、申请人需要补正的内容、起诉或申请复议的机关及期限等。

  本条第二款是关于登记机构未履行当场书面告知义务视为受理的规定。登记机构对于不符合受理条件的登记申请,应当以书面形式当场告知申请人不予受理的结果,不能仅仅口头告知,否则视为受理。《行政许可法》第三十二条中也有逾期未书面告知视为受理的规定。

  第十八条【查验】 

  不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

  ()不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

  ()有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

  ()登记申请是否违反法律、行政法规规定。

  释义本条是关于查验登记申请材料的规定。实践中,登记机构工作人员最关心的是如何进行审查,是进行实质审查还是形式审查,登记机构尽到何种程度的审查义务之后不再承担登记错误责任等。

  关于登记机构应当采取实质审查还是形式审查,我国的法律法规甚至文件中对此问题都没有明确的规定。实质审查还是形式审查只是理论之争。无论采取何种形式的审查,登记机构都应当在其职权范围内,充分履行职责,尽可能保证如实、准确、及时地登记不动产权利及有关事项,避免登记错误。

  本条主要是对《物权法》关于查验规定的细化和落实。按照《物权法》第十二条第一项的规定:登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料……”

  (一)应当查验的内容 

  一是不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。该项工作通常可以通过审查调查测绘报告来进行。如在房屋初始登记中,登记机构通常都会要求开发商提供专业测绘机构出具的测绘报告,以此来判断申请登记的房屋的空间界限、面积等状况。二是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。权属来源证明材料包括不动产权属证书和登记证明等能够证明申请人不动产物权来源的证明材料。首先,登记机构要审查不动产权属证书和登记证明的真实性。其次,要就权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记内容的一致性进行检验,通过与登记申请书等材料的比对,至少保证这些材料在表面上内容是一致的。三是登记申请是否违反法律、行政法规的规定。如果申请登记事项违反法律、法规的规定,不应登记。

  (二)不需要查验的内容 

  一般来说,不属于登记机构职责范围内的事项,登记机构不需要进行审查。如登记机构不需要对不动产物权交易的具体内容进行审查,因为这属于实体法的范畴。

第十九条【实地查看和调查】 

  属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

  ()房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

  ()在建建筑物抵押权登记;

  ()因不动产灭失导致的注销登记;

  ()不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

  对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

  不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

  释义本条是关于登记机构实地查看和调查的规定。本条规定了两个方面的内容,一是登记机构可以实地查看的具体情形;二是登记机构可以调查的情形以及申请人、被调查人配合的义务。本条主要是对《物权法》第十二条第二款申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看规定的细化。

  一、实地查看 

  本条第一款明确规定了不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形。实地查看可以大大降低登记错误的发生率,但由于会降低登记效率,登记机构不可能对每一件登记申请都进行实地查看。为了便于登记机构的具体操作,本款对登记机构可以实地查看的情形作出了列举规定。

  (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。房屋所有权首次登记是因合法建造房屋而申请的登记,是对业已存在的房屋所有权的第一次登记,是为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致,查实房屋确实存在的客观情况,避免申请人伪造材料无中生有。实地查看的内容一般包括:房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致;房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致;房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致等。

  (二)在建建筑物抵押权登记。在建工程抵押权登记,即当事人以在建工程设定抵押而申请办理的登记可以进行实地查看。由于在建工程尚未竣工,其本身处于不确定状态,申请登记时只能向登记机构提交经规划部门审批的工程图纸,一旦城市道路名称或在建工程项目名称发生变更,就可能出现抵押人就已经设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续的情况。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理首次登记,登记机构可能难以察觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。因此有必要将在建建筑物抵押权登记的情形单独列举出来。在办理登记时一般需实地查看两方面内容:一是对已建成的部分是否真实存在进行查看;二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要,登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。

  (三)因不动产灭失导致的注销登记。不动产灭失,但权利人并未主动申请注销登记,此时登记簿上记载的信息与不动产的真实状况不符。若原权利人在利益驱动下利用此漏洞将登记簿上记载的、实际上已不存在的不动产进行转移、抵押等处分,就极易产生扰乱不动产交易市场,侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权,在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时,登记机构可以进行实地查看。另外,对于房屋征收造成的房屋灭失,当事人一般不会主动来申请注销登记。此时不动产登记机构在根据有关部门的嘱托进行注销登记时,需要实地查看申请注销登记的不动产与登记簿记载的不动产状况是否一致;申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致等。

  (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。本项是兜底条款,将判断哪些情况下对不动产可以实地查看的权利赋予了不动产登记机构。这样规定,一是为了与今后制定的实施细则更好地衔接,二是便于不动产登记机构在实际的登记工作中根据具体工作需求进行灵活操作。

  二、调查 

  本条第二款规定了登记机构进行调查的情形。即对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

  本条第三款规定了申请人、被调查人的配合义务。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查,也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。

  第二十条【登记期限】 

  不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

  释义

  本条是关于登记期限的规定。

  为了使申请人的权利能够及时得到确认,有必要对不动产登记机构审查登记事项的时限作出合理的规定,以督促登记机构提高登记效率。《条例》没有区分登记类型,将登记的期限统一规定为30天,是综合考虑了以前各类不动产登记机构对各类不动产登记的期限作出的规定。如土地登记是20天,特殊情况可以延长10天;房屋登记则因登记类型不同期限不同,国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;抵押权、地役权登记,10个工作日;预告登记、更正登记,10个工作日;异议登记,1个工作日。

  一、《条例》颁布前登记期限的规定 

  《条例》颁布实施前,各类不动产登记机构对登记事项的登记期限不尽相同。具体为:土地登记为20日,房屋登记因登记类型的不同在审查期限上有所差别,海域使用权登记为10日,水域滩涂登记为15日等。实践中,不同的登记类型需要的时间是不一样的,一般来说,首次登记时间要长一些,抵押登记应当相对短些,而查封登记、异议登记应当适时办理。

  二、《条例》对登记期限的规定 

  《条例》颁布实施以后,由于效力层级高于《土地登记办法》等部门规章,《土地登记办法》和《房屋登记办法》中的相关规定将失去法律效力,不动产登记机构进行登记审查的期限应当遵照《条例》中的规定执行,即应当自受理登记申请之日起在30个工作日内办结不动产登记手续,除非法律另有规定。需要注意的是,本条所规定的审查时限不包括公告时间。

  需要注意的是《条例》中规定的30天的时限不包括公告的时间,公告的时间应当排除在外。另外还需要注意的是,时限规定为30天,要求的是登记机构应当在30天内将登记结果记载于登记簿,并不意味着登记机构需要将不动产权属证书或者证明在30天内发放给当事人,因为《物权法》、《条例》都明确规定登记机构将登记结果记载于登记簿时完成登记。

  第二十一条【登簿和发证】 

  登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

  释义

  本条是关于登簿和发证的规定。

  一、登簿以及登记完成时间 

  登记申请完全符合登记要求,登记机构应当及时办理登记,将有关的不动产登记事项记载于登记簿,意味着登记机构对登记事项正当性的认可。

  需要注意的是,不动产登记完成的时间是将登记结果记载于不动产登记簿之时。实践中,不少人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发放给申请人之时登记才完成,而实际上登簿之时登记就已经终结,发证只是登簿的后续行为。本条规定登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记,主要原因在于:一是《物权法》第十四条明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力;二是在效力层面上,不动产权属证书的效力低于不动产登记簿,因为《物权法》明确规定,证书与登记簿不一致时,一般以登记簿为准。

  二、颁证 

  关于颁证的必要性。由于登记簿是不动产权利归属和内容的根据,不动产权属证书和登记证明只是权利人享有不动产物权的证明,因此在域外不少国家和地区,颁发证书并不是不动产登记的必经程序。《条例》第二十一条保留了不动产登记颁证制度,原因在于不动产权属证书可以最为便利地直接证明权利人的财产权利,在我国有着深厚的群众基础。为了使《条例》能够有效执行,实现不动产登记制度的平稳过渡,《条例》第二十一条仍然对颁证进行了规定。

  关于证书的统一。《条例》实施前,我国的不动产因所登记客体的不同而由不同的登记机构分别向权利人颁发相应的权属证书或者登记证明。如土地的证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书四种;房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋他项权证,广州、深圳等房地合一的城市颁发的则是房地产权证、房地产他项权证;森林、林木或林地登记完成后,发放的是林权证;草原登记完成后,发放的是草原使用权证;水面、滩涂登记完成后,颁发的是水域滩涂养殖证;海域登记完成后,发放的是海域使用权证等。《物权法》虽然规定了不动产统一登记制度,但是没有规定统一的证书,因为按照其127条第2款的规定,县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用证,并登记造册,确认土地承包经营权,而对建设用地使用权则规定了建设用地使用权证书。既然统一登记,则必须统一权利证书。

  关于目前证书的样式。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔201525号)专门规定了不动产权属证书的样式,主要分为《不动产权证书》和《不动产登记证明》。其中,《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。另外,查封登记、注销登记不需要颁发证书,也不需要颁发证明。

  需要注意的是,不少法学专家都提出不动产抵押权和地役权属于重要的不动产物权,应当与不动产所有权、建设用地使用权等同等对待,都应当发放《不动产权证书》,而不是发放《不动产登记证明》。

  第二十二条【不予登记】 

  登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

  ()违反法律、行政法规规定的;

  ()存在尚未解决的权属争议的;

  ()申请登记的不动产权利超过规定期限的;

  ()法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

  释义

  本条主要规定了登记机构作出不予登记决定的情形。一般来说,如果登记申请事项存在根本性的缺陷或者在登记申请时不存在补救的可能,不动产登记机构应当不予登记。具体来说,不予登记包括以下几种情形。

  一是违反法律、行政法规规定的不予登记。在查验环节,不动产登记机构需要查验申请登记事项是否符合法律、行政法规的规定,如有违反则应当不予登记。另外,不动产违法违规行为尚未处理或者正在处理的,也不得进行登记,只有待违法违规行为依法处理之后才能登记。

  有关部门出台许多文件规定了不予登记的情形。如《关于进一步规范土地登记工作的通知》(国土资发〔2003383号)曾明确规定了5种不得登记的情形。《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》(国土资发〔200870号)规定了12种不得登记的情形。对于管理部门出台的类似的文件,登记机构也应当遵守。

  二是存在尚未解决的权属争议的不予登记。根据《土地管理法》第十六条第四款的规定,在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。不动产尚存在权属争议,表明不动产的权属尚未确定,因此不得登记,应当待有关的权属争议解决之后再进行登记。

  国土资源部还于200313日颁布了《土地权属争议调查处理办法》(国土资源部第17号令),专门就土地权属争议的处理作出了规定。对有权属争议的土地应该在依法解决争议之后进行登记。

  三是申请登记的不动产权利超过规定期限的不予登记。关于不动产物权,特别是用益物权存在期限,《物权法》、《农村土地承包法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《海域使用管理法》等法律法规中都对有关的不动产用益物权的期限进行了规定,如居住用地使用权出让的最长期限为70年等。申请登记的不动产权利超过了规定期限,不应当登记。

  四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。由于不予登记的情形,实践中比较复杂,不可能一一列举,因此本条第四项进行了兜底性规定。